二手房住了20年是可以卖的。二手房，只要是它的产权明晰，没有司法纠纷，房子的所有者没有将房子抵押或是其它涉及到产权的事情都可以作为二手房进行买卖的；住房了20年的二手房，只要交易双方都满意并且没有其他想法的话，就不会影响房子的买卖了。
——地段很重要，再老的楼也能卖个好价钱!为了孩子上小学离家近些!——看啦很多房子，最后我买啦个92年的房子，以前是五层的老火炕楼的二楼，外楼道的那种!前些年国家让政府改造成地暖楼，外墙做啦保温!我买前中介新装修完的！室内看着挺干净利落的！位置不错市中心!附近有市场，早市，小学，中学，公交站点，汽车站，超市，河边都很近!生活挺方便的！买的时候也真不便宜啊！现在学校都画学区，学校附近的房子都涨价啦!几乎都是老房子!就算是有新小区，价格太高!买老房子能买直接入住的！新房子只够买毛坯的！而且房照下的非常慢啊！所以房子只有住着舒心方便就好！
房屋年折旧费=(造价-残值)÷折旧年限，或者用造价×(1-残值率)÷折旧年限来计算，其房屋一般是按照20年5%的净残值率来计算的，其年折旧率就是(1-5%)÷20，即4.75%，月折旧率为0.40%
房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。
2.房屋产权年限期满可自动续期。我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年。
法律依据：《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
50万贷款240期（20年）等额本息还款：月供3773.93元，到期偿还本息合计905742.77元。
等额本金还款：第一个月偿还4856.67元，以后每月减少11.56元，最后一个月还款2094.89元，到期偿还本息合计834186.67元。利息计算具体方法比较麻烦，特别是等额本息方式，所以我就说一下利息计算的原则吧。
每月利息计算的原则是看期初贷款余额数量，用起初贷款余额乘以贷款月利息就是当月应还利息。
等额本息方式是把每月还款额减去当月利息，剩余部分作为本金偿还，等额本金方式是用固定本金加应还利息。所以出现的情况就是等额本息方式开始的时候每月还款数额少，但因为偿还本金也少，所以总利息高，而等额本金因为偿还本金稳定且高，所以总利息少
